民宿風口遠去 “情懷”與“商業”如何取舍？
日期：2019-03-25 15:43:09 來源：凡帝朗
在不同的地區，民宿發展處于不同的周期階段，雖然租金上漲、入住率降低、房價低位徘徊等問題均有不同程度出現，有人開始逃離，但也有人不相信紅利已去，依舊跑步進場。
每一個文藝青年心中都有一個歸去來兮的田園夢，而民宿的出現似乎成為了這種情懷和生計的平衡點，逃離樊籠的理想有了經濟載體，民宿之火迅速燎原。
但這種和諧實際上只有少數人可以掌握。當民宿產業雜糅了經濟利益之后，這種理想化的生意又有多少人能夠堅持。
在民宿發展較早的區域，如麗江、大理、廈門鼓浪嶼等地，早期的民宿創業者已然開始撤退。
陳克(化名)2014年開始在麗江開了一家民宿，實現了“彩云之南，綠水之畔，開一間客棧”的愿望。但他當時不知道，那正是麗江民宿發展來到重要轉折點的一年。
在此之前，麗江的民宿已經全國聞名，在2013年達到頂峰狀態，特別是麗江古鎮和束河古鎮中的民宿在旺季一房難求。但這種火熱也成為了背后各種矛盾的導火索。
首當其沖的就是房東毀約瘋漲房租。2014年，束河古鎮發生了房東強行驅趕租客的“潑糞”和“潑漆”事件。除了外在糾紛，民宿數量幾何式的增長速度與游客增長并不匹配，市場飽和愈加嚴重，開始了民宿內部的惡性競爭。
“我們這個行業就是要跟著大勢走，麗江很明顯，我們這樣的小店已經生存不下去了。”陳克說，這也是他在2018年離開麗江的原因。
現在，陳克在深圳較場尾民宿小鎮一家民宿中當掌柜。他告訴記者，來之前他也曾盤算著等摸清楚情況和朋友在這里投資一家自己的民宿，但現在他已經基本打消了這樣的想法。
“投資回報率是過不去的坎，深圳這邊投資額特別高，不像麗江，我當年20多萬就開起了一家民宿，這邊需要200萬-300萬。”陳克說。
在不斷被市場“教育”的過程中，民宿業內似乎已經形成了某種條件反射，只要一提到“情懷”，后面馬上要接上“盈利才是硬道理”才顯得主流。與此同時，地方政府、開發商和資本方對于民宿產業紛紛“亮劍”，游戲規則悄然改變。
在不同的地區，民宿發展處于不同的周期階段，雖然租金上漲、入住率降低、房價低位徘徊等問題均有不同程度出現，有人開始逃離，但也有人不相信紅利已去，依舊跑步進場。
民宿投資拐點
業內普遍認為，中國民宿行業的加速從2007年左右開始，陸續出現了云南麗江、大理、浙江莫干山、廈門鼓浪嶼、廣西陽朔等典型集群區域。
也是在2008年左右，深圳大鵬新區較場尾迎來第一批民宿，由外來的沖浪及帆板愛好者自發改造民居經營，逐步吸引一些自由職業者加入。
經過了幾年的靜默期，得益于2011年在深圳舉行的世界大學生運動會，不少項目都在大鵬新區開賽，較場尾民宿也一夜成名。像所有老套的故事一樣，在接下來的幾年中，這里的民宿數量飛速增長，從2008年的兩家，發展到2013年75家，再到2016年較場尾古城片區民宿接近400家。
2016年，較場尾民宿接待游客超過100萬人次，游客人均食宿消費600-800元，全年旅游收入突破5億元，成為深圳濱海旅游的一大亮點。
不過，另一組數據卻有些駭人聽聞。深圳市大鵬新區民宿協會發表的一份報告顯示，2016年按照全成本核算大鵬新區虧損民宿超過9成。兩年過去，較場尾是否重新走上了“上坡路”？
3月12日，記者來到了較場尾民宿小鎮。中午時分，路邊海鮮檔的服務員和氣墊船、快艇經營者紛紛走到街上來招攬生意。或許因為不是旺季或周末，民宿小鎮上的游客并不是很多，許多沿街民宿掛出了轉讓的招牌，有的大門緊閉，有的仍在營業。
記者看到，一家名叫春天里的客棧在門口掛出了轉讓信息，與較場尾的大部分民宿一樣，民宿的老板并不在店內，全權交給掌柜經營。該店掌柜于勇(化名)是一位東北大叔，他告訴記者，他其實剛來不到三個月。
“這幾個月中，入住率能達到15%～20%就不錯了。聽其他老客棧的老板聊天，去年夏季的情況也一般，他們這與2018年大鵬新區開始實施的預約通行有很大關系。”于勇表示。
記者查詢發現，預約通行在五一小長假、8月的周末和國慶節長假期間實行，正是傳統旺季。
于勇還指出，游客不多，與海灘情況也有關，較場尾的沙灘本來就窄，游船、快艇等都把沙灘給占了，游客沒地方玩。
記者詢問的另一家民宿老板李冰(化名)表示，他在這開店五六年，現在顧客明顯沒有前幾年多了。
李冰認為，較場尾的民宿發展其實陷入了某種惡性循環。游客不多直接帶來的是民宿營業收入的減少，同時房租壓力日漸增長。
“2015、2016年游客較多，房租一下就漲起來了。現在好多民宿轉讓費都不要就跑了。這個村里面400多家民宿，少說也有1/4在轉讓的。”李冰說，“因為租金貴、壓力大，民宿老板只能通過將一樓出租平衡收入。”
“我們是2013年進來的，當時的民宿和現在完全不是一個感覺。”李冰認為，當時的民宿才是實際意義上的“田園牧歌”，周圍環境比較清靜。現在整條街一樓都是燒烤、餐飲、酒吧，太亂、太商業化了，沒有那種舒適感，游客自然少了。
于勇也向記者透露，現在租金壓力太大了，“這一棟房租金2萬每個月，聽說民宿老板去年虧損將近20萬。”
陳克告訴記者，這里的很多民宿主人與房東簽訂的是遞增合同，他所在的這家民宿，2016年房租30萬、2017年36萬，2018年漲到84萬，今年是100萬。但好在去年暑假旺季生意還不錯，入住率能達到70%多，2018年純利潤達到了40多萬。
“因為這家店接待量比較大，所以2018年主打做團建，在淡季12月接到了20多場團建訂單，最后算賬下來12月的收入和暑假持平。”陳克說，想要在租金高企的環境下生存下來，還是要下功夫。
據多位房東說，以前只是位置不太好、不看海的民宿在轉讓，但現在連沿海一排、二排的民宿也開始了不斷被“倒手”的命運。
“白宮民宿是一家在較場尾經營六七年的民宿連鎖品牌，有很多家分店，但現在也在陸續轉讓，目前只有一家在營業。”陳克說。
在陳克看來，這里的情況和麗江其實是類似的，想做好，投資很大，競爭也很大。“五年的投資回報期很長，等你回本的時候，你又該投錢裝修了。”
不過，記者在調查中發現，在市場的作用下，一些房東已經開始主動降租或者簽訂非遞增的租賃合同，但較場尾民宿想要重回高峰目前看來還很難。